目次

1. この記事の結論（先に段取り図）

2. タイミング別の進め方（媒介前／売出前／内見直前／契約後）

3. 残すもの・撤去するものの線引き（設備・動産／買主合意の扱い）

4. 買取と回収の使い分け（査定→仕分け→同時搬出の流れ）

5. 物件タイプ別の注意点（マンション／戸建て／空き家）

6. スケジュール例（7日・14日・30日プラン）

7. よくある質問（立会い・鍵預かり・写真見積もり ほか）

8. まとめ：売却前チェックリスト

1. この記事の結論（先に段取り図）

内見の通過率を上げ、売却価格を下げない最短ルートは

「買取査定 → 仕分け → 同時搬出（買取＋回収） → 簡易清掃」を“売出の7〜14日前”に一気に完了させること。

※ 税務・登記などの専門判断は扱わず、あくまで残置物撤去・片付け・買取の最適化に絞ります。

段取り図（売出日の逆算）

「同時対応（買取×回収）」にする理由

• 一度で完了：搬出が1回で済む（人員・車両・養生・申請が一本化）。

• 実質コスト圧縮：売れる物は買取で相殺→回収費の純額が下がりやすい。

• 内見の質が上がる：通路・収納・床面が見せられ、写真も映える。

判断の要点（線引きの基本）

• 原則：特約がない限り、動産は売主負担で撤去が安全運転。

• 残すと喜ばれやすい書類：取扱説明書・保証書・合鍵・設備の型番情報など。

• 撤去対象になりやすい物：私物、古い家電家具、カーテン・照明（※合意があれば残置も可）。

• 高価買取の可能性：ブランド・貴金属・骨董・時計・カメラ・楽器等は先に査定してから処分判断。

先にやらない方がいいこと（NG例）

• 先に粗大ごみに出す → 価値ある物まで処分してしまい、買取機会を失う。

• 回収だけ先行 → 後日「やっぱり売りたい」で二度手間・追加費用。

• 内見直前のドタバタ → 養生・申請が間に合わず、内見機会損失。

事前に用意するとスムーズ

• 管理規約・搬出ルール（エレベーター養生、台車使用可否、搬出時間帯）。

• 車両の駐車位置／高さ制限、作業導線。

• 鍵の手配（立会いor預かり）、間取り図、残す物の付箋。

• 写真・動画（各部屋の全景／収納内／ベランダ・外回り）。

2. タイミング別の進め方（媒介前／売出前／内見直前／契約後）

2-1. 媒介前（不動産会社と契約する前）

目的：査定の邪魔になる“ノイズ”を減らし、ポテンシャルを正しく評価してもらう。

やること（半日〜1日）

• 写真・動画で仮見積り依頼 → 大物・価値品の先行査定（買取候補の抽出）

• 生活ゴミ・紙類・衣類の軽い仕分け（捨てずに“保留箱”へ：買取可能性があるため）

• 搬出ルールの確認（管理規約・エレベーター養生・台車可否・搬出可能時間帯）

ポイント

• まだ全部は動かさない。価値判定前に処分すると、買取機会を失います。

• 不動産会社には「残置物撤去を予定。時期は売出前〜内見前」と共有。

2-2. 売出前（ポータル掲載・広告開始の直前）

目的：掲載写真の見栄えと初動の内見率を最大化。

やること（1〜2日）

• 現地下見→一括仕分け：残す／買取／回収を場内でゾーニング

• 同時搬出（買取＋回収）：搬出1回で完了、養生・車両・人員を一本化

• 簡易清掃：床面・収納・窓・水まわりを最小限整える（写真に映る所優先）

• 写真撮影（収納の“奥行き”が見える状態を作る）

ポイント

• 売出の7〜14日前に完了させると、撮影→公開→初動内見まで連携がスムーズ。

• マンションは管理人・管理会社への届出を先に（エレベーター養生の予約が埋まりやすい）。

2-3. 内見直前（公開後〜来場前）

目的：第一印象の最大化と事故防止。

やること（2〜3時間）

• 再点検：床面の露出・通路幅、ベランダ・玄関土間の清掃、消臭

• 危険物・割れ物の撤去／固定（ガラスケース、脚の弱い棚など）

• 照明・通気：電球切れ交換、内見30分前に換気

• 鍵の受け渡し手配（立会い不要ならキーボックス等）

ポイント

• “見せたい収納”は3割空けると奥行きが伝わる。

• カーテン・照明は合意がなければ撤去が基本。ただし演出として残す場合は事前合意を。

2-4. 契約後（引渡しまで）

目的：残置トラブルの回避と引渡しの確実化。

やること（1日）

• 売買契約書（特約）に基づき、残す物の最終合意を確認

• 最終撤去・清掃（大型の残し忘れがないか最終点検リストで確認）

• メーター・保証書・取扱説明書・合鍵等の引継ぎパック作成

ポイント

• 原則、動産は売主負担で撤去が安全。残す場合は書面合意。

• 粗大ごみ収集は期日が合わないことが多いので、引渡し日から逆算の予約が必須。

2-5. タイミング別の失敗あるある（回避策）

• 査定前に大量廃棄 → 価値品混入で機会損失。先に査定→仕分けを徹底。

• 回収だけ先行 → 後日「やっぱり売りたい」で二度搬出。**同時対応（買取×回収）**に。

• 管理手続きの抜け → 養生・台車不可で作業不可。規約確認→届出→予約を前倒し。

• 内見直前の大掃除 → ゴミ収集間に合わず残置。売出前に完了が原則。

3. 残すもの・撤去するものの線引き（設備・動産／買主合意の扱い）

3-1. 定義と基本原則

• 設備（原則：残す）
  
  建物・配線・配管に固定され、機能の一部として扱われるもの。
  
  例：ビルトインコンロ／食洗機／給湯器／インターホン／換気扇／照明のベース器具／網戸／手すり／造り付け棚／表札／カーテンレール／エアコン用スリーブ など

• 動産（原則：撤去）
  
  取り外し・持ち運びが容易で、建物本体と独立しているもの。
  
  例：冷蔵庫／洗濯機／タンス／ソファ／テーブル／スタンド照明／カーテン／ラグ／物干し台 など

迷ったら「固定されているか／撤去すると建物機能が損なわれるか」で判断。

設備でも故障品・著しく古いものは、買主の不利益となるため、撤去 or 交換合意を検討。

3-2. よく迷う“グレーゾーン”の扱い

• 照明器具：
  
  天井のベース器具は設備＝残す／シーリングライト本体は動産＝撤去（※残すなら合意必須）

• エアコン：
  
  壁掛け本体は動産扱いが一般的＝撤去。残すなら型番・年式・状態を明記して合意。

• カーテン・ブラインド：
  
  カーテンは動産＝撤去。ブラインド・ロールスクリーンは固定度合いで要確認（合意推奨）。

• テレビアンテナ・BS/CS機器：
  
  屋根上アンテナは設備寄りだが、劣化・未使用なら撤去合意が無難。

• 物置・カーポート・サンルーム：
  
  アンカー固定や基礎がある場合は設備寄り。残す／撤去を事前合意。

• 庭木・庭石：
  
  原則は残す（不動産の一部）。ただし鉢植え・可動物は動産＝撤去。

• 温水洗浄便座：
  
  設備寄り。故障・劣化があれば交換or撤去での合意が安全。

• 残置の家電・家具（「使えれば嬉しい」系）：
  
  価値観が分かれるため原則撤去。残すなら型番・年式・清掃有無まで記載して合意。

3-3. 買主合意の取り方（トラブル防止の基本）

1. リスト化：「残す／撤去／未定」を一覧にして文書化（品名・数量・設置場所・状態）。

2. 写真添付：型番・年式・傷みが分かる写真を1点ずつ。

3. 期限明記：撤去の実施日・鍵の受渡方法・最終確認の立会い要否。

4. 書面合意：売買契約の付帯設備・残置物欄や覚書で双方署名。

5. 変更ルール：後から変更が出た場合の連絡期限・方法を決めておく。

口頭合意だけは避ける。**「何を、どの状態で、いつまでに」**を紙と写真で残すのが鉄則。

3-4. 実務チェックリスト（現場でそのまま使える）

• 玄関・廊下：傘立て／姿見／表札（残）／シューズボックス内の私物（撤）

• リビング：カーテン（撤）／シーリングライト本体（撤 or 合意）／造り付け棚（残）

• キッチン：冷蔵庫・電子レンジ（撤）／ビルトイン食洗機・コンロ（残）

• 水まわり：洗濯機（撤）／洗面ミラー一体収納（残）／温水洗浄便座（残 or 合意）

• 各居室：ベッド・タンス（撤）／エアコン（撤 or 合意）／カーテンレール（残）

• バルコニー：物干し台（撤）／室外機（本体撤去時は同時撤去）

• 外回り：物置・カーポート（合意）／鉢植え（撤）／庭石・地植え（残）

3-5. 「先に査定」すべき買取候補（撤去費の相殺に効く）

• ブランド家具（カリモク/天童木工/ACTUS系）、民芸家具、北欧ビンテージ

• 高年式家電（目安：製造〜5年程度）、業務用・大型家電

• 貴金属・時計・カメラ・楽器・骨董・絵画・茶道具・コレクション

• 工具・電動工具・アウトドア用品、未使用ギフト
  
  → **“買取→回収の同時オペ”**で搬出一回・コスト純額を圧縮。

3-6. 決めにくい時の判断フロー（簡易）

5. 物件タイプ別の注意点（マンション／戸建て／空き家）

5-1. マンション売却

要点：管理規約と搬出ルートの制約を先に潰す。人と車の“段取り力”が成否。

• 事前確認：

  • エレベーター養生の要否／予約枠（時間指定・不可日）

  • 台車可否・使用ルール、騒音時間帯の制限

  • 搬出ルート（非常階段の使用可否）、来客用・荷捌き駐車区画の有無

• オペのコツ：

  • 平日午前〜昼は住人動線が空きやすい。

  • まず買取品→回収品の順で搬出し、往復回数を最小化。

  • 共用部は「床→壁→扉」の順に養生し、角あてを必ず入れる。

• 費用が上がりやすい条件：

  • EV無し・停止階以外・長い共用廊下 → 長距離搬出費

  • 駐車高制限・車両入れ替え → 積み替え／人員追加

• 内見で効く見せ方：

  • 収納は3割空けて奥行きを見せる／バルコニーは床が見える状態に。

  • 付帯設備（インターホン・給湯パネル・分電盤）周りの紙類を撤去してスッキリ。

NG：管理人不在日に強行、共用部写真の掲示物を残したまま撮影、台車の騒音苦情。

5-2. 戸建て売却

要点：屋外（庭・物置・外回り）で手間が増える。外回り→室内の順で段取り。

• 事前確認：

  • 車両の間口・前面道路幅・段差（2t/3t進入可否）

  • 物置・プレハブ・カーポート・ウッドデッキの固定状況（解体要否）

  • 庭木・庭石・ブロック塀の撤去希望の有無／処分区分

• オペのコツ：

  • 先に外回りを空にして搬出導線を作る。庭・ベランダ→玄関→室内の順。

  • 解体・リフォーム予定があれば分別レベルを事前に調整（過剰分別を避けコスト最適化）。

  • 砂・土・コンクリ残渣は産廃区分を把握して別計上。

• 費用が上がりやすい条件：

  • 前面道路が狭い／階段アプローチ長い → 搬出人員増

  • 大物解体（物置・大型食器棚） → 工具・解体時間の追加

• 内見で効く見せ方：

  • 玄関土間・アプローチを先にクリア（第一印象）。

  • 屋根裏・押入れ・床下収納の**“空き”を写真で示す**と安心感。

NG：庭木・物置の所有権の線引き曖昧なまま残置、路上占用（近隣クレーム）。

5-3. 空き家（長期不在・相続物件）

要点：劣化・異臭・害獣汚損で作業効率が落ちる。鍵・通電・通水の３点を先に解決。

• 事前確認：

  • 鍵手配（立会い不要の受け渡し可否）／近隣の駐車可否

  • 通電・通水の状態（ブレーカー・止水栓）

  • 雨漏り・床抜け・天井落ち等の安全リスク

• オペのコツ：

  • 事前に写真・動画を多めに取得（害虫・糞尿・カビの有無）。

  • 侵入経路封鎖・消臭・防塵マスク等、衛生対策を先手で用意。

  • 長期保管物はマスク・手袋着用で仕分け、紙類は機密混入に注意。

• 費用が上がりやすい条件：

  • 汚損・強い臭気・害獣痕 → 特殊清掃・防臭処理

  • 庭の荒れ・蔦・蜂の巣 → 安全対策時間

• 内見で効く見せ方：

  • 作業後すぐに換気＋簡易消臭、雨漏り跡は現状説明を用意。

  • 通水できないトイレ・水回りは養生・封印で清潔感を保つ。

NG：未通電で夕方作業→暗所作業の遅延、床の腐食ゾーンに重量物を通す。

5-4. 共通の“近隣配慮”とトラブル回避

• 掲示：作業日時・連絡先の簡易掲示（集合住宅は管理人へ口頭＋掲示）

• 騒音：解体作業は昼時間帯に集中、金属類は屋外での落下音を避ける

• 清掃：共用部は作業前後の写真を残す（原状回復の証跡）

• 事故対策：搬出導線は角養生＋滑り止め、ガラスは先に撤去／固定

• 駐車：近隣月極の一時利用も検討（違法駐停車の回避が最優先）

6. スケジュール例（7日・14日・30日プラン）

前提：「同時搬出（買取＋回収）」を中心に、撮影→公開→内見に間に合わせる工程設計です。

役割表記…【お客様】/【不動産会社】/【当社】（ナーガサポート）

6-1. 7日プラン（緊急・最短で公開したい方向け）

マンション注記：EV養生の予約枠が埋まりやすいので、D1で予約が必須。取れない場合はD4↔D5の並行作業で短縮。

想定工数：1K〜2LDKで4〜8時間×2〜4名（物量により変動）

6-2. 14日プラン（標準・写真映えを最大化）

Week1（準備週）

• D1–D2：相談→仮見積り／規約確認・養生予約／鍵手配（立会い不要の段取り）

• D3–D4：現地下見・最終査定→場内で予備仕分け（赤=買取/青=回収/緑=残す）

• D5–D6：買取候補の追加撮影（型番・年式）／外回り（物置・庭木）要否の確定

• D7：近隣掲示・搬出導線の確保（共用部の事前写真）

Week2（実行週）

• D8–D9：同時搬出（買取→回収）・精算／簡易清掃

• D10：写真撮影（収納“3割空け”状態で）

• D11–D12：原稿・掲載準備／必要なら差し替え撮影

• D13–D14：公開→初動内見受け入れ

効果：余裕を持って**“見せる収納”と外回りの片付け**まで手が回る＝写真のクリック率が上がりやすい。

6-3. 30日プラン（相続・空き家・物量多め向け）

Week1：価値判定と衛生対策

• 価値品の先行査定（骨董・時計・カメラ・工具・大型家具）

• 害獣・臭気などの衛生状況チェック、必要機材の手配（防臭・防塵・防虫）

• 通電・通水の安全確認、雨漏り・床抜けリスクゾーンのマーキング

Week2：外回り・大型の前処理

• 物置・大型家具の解体要否判断／庭木・庭石・外回りの処分線引き

• マンションは管理会社との搬出枠を複数確保（予備日設定）

Week3：同時搬出ウィーク

• 買取→回収を2回に分けるか、一括で長尺作業にするかを費用と日程で最適化

• 特殊清掃・消臭が必要な場合は回収直後に連続投入

Week4：見せ方仕上げ→公開

• 窓・床・水回りの写真映え清掃／収納の“空き”調整

• 撮影→掲載→内見開始

メリット：相続整理＋売却準備を一本化でき、残し忘れ・再訪コストを抑えられる。

6-4. 物件タイプ別 “前倒し推奨ポイント”

• マンション：EV養生枠・台車可否・駐車高制限の確認は最優先で前倒し。

• 戸建て：外回り→室内の順で導線確保（庭・物置・ベランダを先に片付ける）。

• 空き家：鍵・通電・通水の可否を最初に確定。臭気や害獣痕がある場合はWeek1で対処。

6-5. 費用最適化のヒント

• 同時搬出で出張・養生を一体化 → 純額（回収費＋付帯費−買取額）が下がりやすい。

• 価値品は型番・年式・裏ラベルの写真を先に共有 → 当日の査定ブレを削減。

• リフォーム・解体予定があるなら分別レベルを調整（過剰分別を避ける）。

• 雨天順延を見越して予備日を1つ確保（特にマンションの養生日）。

6-6. 当日の持ち物・事前準備（再掲ショートリスト）

• 鍵手配（立会い不要の受け渡し可）／管理規約・搬出ルール

• 駐車位置・高さ制限／台車可否／作業導線の図

• 重要書類（保証書・取説・合鍵）…緑テープで“残す箱”へ

• スマホでの写真：全景→型番→年式→傷みの順で撮影

7. よくある質問（立会い・鍵預かり・写真見積もり ほか）

Q1. 立会いは必要ですか？

A. 原則どちらでも可。立会い不要の場合は、鍵の受け渡し方法（キーボックス等）と連絡手段を事前に取り決めます。

Q2. 鍵を預けて対応してもらえますか？

A. 可能です。預かり期間・保管方法・返却方法を覚書に明記し、受領／返却時は写真またはサインで記録します。

Q3. 写真・動画だけで見積りは出せますか？

A. 概算は可能です（各部屋の全景→型番・年式→傷みの順で撮影）。最終金額は現地確認後に確定します。

Q4. 見積り後に追加費用が発生することはありますか？

A. 現地での物量差や搬出ルートの制約（階段のみ・長距離搬出・駐車不可など）が判明した場合に限り、作業前に再提示して合意のうえで実施します。

Q5. マンションの養生や管理会社への届出は？

A. 事前に規約を確認し、必要な場合は養生・届出・予約枠の確保まで当社で段取り可能です（実費はお見積りに反映）。

Q6. エレベーターが使えない／階段のみの場合は？

A. 搬出距離・階数に応じて人員や時間が増えるため、長距離・階段搬出費が加算対象です。事前にお伝えします。

Q7. 回収と買取を同時にできますか？

A. 可能です。**同時搬出（買取→回収）**にすることで、出張・養生・人員が一度で済み、純額（回収費＋付帯費−買取額）が下がりやすくなります。

Q8. 何でも買取できますか？

A. すべてではありません。貴金属・ブランド・時計・カメラ・楽器・骨董・高年式家電・デザイナーズ家具・工具等は買取対象になりやすい一方、著しい故障品・劣化品・安全基準に抵触するものは対象外の場合があります。

Q9. 粗大ごみ収集とどちらが安いですか？

A. 物量とスケジュール次第です。価値品が混在するなら先に査定して買取で相殺した方が安くなるケースが多いです。期日が決まっている場合は当社一括対応が有利です。

Q10. 支払い方法と精算の流れは？

A. 作業完了時に精算。買取額をその場で回収費から相殺し、差額をご精算いただきます。支払方法は事前にご案内します。

Q11. キャンセルは可能ですか？

A. 可能です。前日・当日など直前のキャンセルは、手配済み人員や車両・養生の関係でキャンセル料が発生する場合があります（事前に条件を提示）。

Q12. 土日・祝日、早朝・夜間は対応できますか？

A. 相談可。集合住宅は管理規約で時間帯制限がある場合があるため、事前調整が必要です。

Q13. 分別は必要ですか？

A. 基本は不要。価値判定が必要なもの（型番・年式が分かる家電、ラベルのある家具、コレクション等）は、捨てずに“保留箱”にまとめておくと査定がスムーズです。

Q14. 個人情報やアルバム、重要書類の扱いは？

A. 書類・アルバムは緑テープで“残す箱”に集約し、お客様の確認後に搬出可否を決定。不要書類は機密廃棄で対応可能です。

Q15. 相続・遺品の案件で必要な書類は出せますか？

A. 見積書・請求書・作業完了報告などの証憑発行が可能です。必要な名義・宛名をご指示ください。

Q16. 解体・リフォーム予定の物件ですが、分別レベルは？

A. 過剰分別はコスト増につながるため、工事内容に合わせて最適な分別レベルを事前に調整します。

Q17. どのタイミングで依頼すればよい？

A. 売出の7〜14日前に「買取査定→仕分け→同時搬出→簡易清掃」を完了させると、撮影〜内見の初動に間に合います。

※本ページは残置物撤去・片付け・買取の実務に限定したご案内です。税務・登記・契約条項等の個別の法務/税務判断については専門家へのご相談を推奨します。

8. まとめ：売却前の“残置物撤去×買取”チェックリスト

結論再掲

売出の7〜14日前に、買取査定 → 仕分け → 同時搬出（買取＋回収） → 簡易清掃を一気通貫で完了させると、写真映え・内見通過率・コスト最適化が同時に達成しやすい。

最終チェック（コピペ可）

• 写真/動画で仮見積り（全景→型番→年式→傷み）

• 現地で最終査定（買取候補の確定）

• 残す／撤去のリスト化＋書面合意（付帯設備・残置物）

• 同時搬出の段取り（駐車・動線・人員・養生）

• マンション：管理規約・EV養生枠の予約／戸建て：外回りの先行処理

• 鍵の受け渡し方法（立会い不要の可否）

• 収納は3割空けて撮影準備

• 回収後の簡易清掃（床・収納・窓・水まわり）

• 精算：回収費＋付帯費−買取額＝純額を当日確定

• 万一の差分対応（物量・搬出制約）は作業前に再提示・合意

コスト最適化の要点（短縮版）

• 価値判定を先に：買取で相殺→回収の純額が下がる

• 搬出は1回に集約：出張・養生・人員の重複を削る

• 分別レベルは工事予定に合わせる：過剰分別はしない

NGの再掲（やり直しコストが出やすい）

• 先に粗大ごみへ（買取機会の喪失）

• 回収だけ先行（後日の二度搬出）

• 管理手続き・養生予約の抜け（作業不可や遅延）